Co robić, gdy bank żąda dodatkowego zabezpieczenia kredytu?

Komisja Nadzoru Finansowego szacuje, że około 250 tysięcy kredytów mieszkaniowych ma dziś wartość wyższą niż cena nieruchomości, która zabezpiecza ten kredyt. Dotyczy to szczególnie kredytów zaciągniętych w obcej walucie, przede wszystkim we franku szwajcarskim. Ze względu na taką sytuację KNF narzucił bankom monitoring zabezpieczeń kredytów walutowych. W rezultacie może się okazać, że problem ten dotyczy znacznie większej grupy klientów niż przyjęto.

Zapisy w umowach kredytów mieszkaniowych uwzględniają sytuację, kiedy to bank może zażądać od kredytobiorcy dodatkowego zabezpieczenia nieruchomości. Mowa o dodatkowym ubezpieczeniu. Niewiele z nas może pamiętać w ogóle o takim punkcie umowy kredytowej? Jakie kroki należy podjąć w sytuacji kiedy bank zapuka do naszych drzwi z prośbą o dodatkowe doubezpieczenie nieruchomości?

Przede wszystkim bank w pierwszej kolejności poinformuje klienta o konieczności aktualizacji wyceny nieruchomości. W tym celu pojawi się u nas wyznaczony przez bank rzeczoznawca, który skrupulatnie sporządzi nową wycenę. Jeśli otrzymamy list czy telefon z banku z taką informacją w pierwszej kolejności najlepiej zajrzeć do umowy kredytowej i poszukać, czy nasza umowa lub regulamin pozwalają bankowi na zlecenie wyceny nieruchomości.

Jeśli NIE: Wniosek jest prosty, nie możemy się zgodzić na ponowną wycenę nieruchomości.
Jeśli TAK: Być może zapisy w umowie jasną precyzują taką sytuację. Wtedy musimy zgodzić się na wycenę. I pół biedy kiedy to bank ponosi koszta związane z wizytą rzeczoznawcy.

Bank w sytuacji kiedy ponowna wycena traktowana jest jako uzasadnienie żądania od nas jakichś zmian nie ma prawa utajniać wyników wyceny. Musi nas poinformować o nowej wartości nieruchomości. Jeśli jest ona na nasz koszt, tym bardziej nie może schować wyników do segregatora. Jest jeden wyjątek kiedy może zachować wyniki dla siebie. Kiedy bank zlecił wycenę dla własnego użytku i nie chce wykorzystać jej do zmiany warunków kredytowych.

Rzetelny rzeczoznawca

Wycena jaką sporządzi rzeczoznawca, po ujawnieniu już wyników, może okazać się sprzeczna z naszym poglądem. Oczywiście w miarę na bieżąco orientujemy się ile wart jest nasz dom czy mieszkanie. Nie jest to trudne, gdyż wystarczy udać się do biura nieruchomości czy poszperać w sieci. W takim przypadku, kiedy wg. nas ceny rażąco się różnią mamy prawo zakwestionować dokument i przeprowadzić wycenę nieruchomości we własnym zakresie. Bank nie powinien podstawiać kłód pod nogi i spokojnie zebrać dowody, aby udowodnić swoją rację. Jeśli bank nie pójdzie z nami na jakiś kompromis to sprawa niestety będzie musiała się skończyć na drodze postępowania sądowego.

Co zrobić jeśli chcemy zakwestionować żądanie dodatkowego zabezpieczenia?

Gdy podpiszemy umowę i dopiero wtedy zauważymy niekorzystne dla nas w niej zapisy, możemy wskazać bankowi niedozwolony charakter postanowienia umowy (zwłaszcza na podstawie art. 385[3] pkt 9 i 10 Kodeksu cywilnego). W przypadku brak reakcji ze strony banku mamy możliwość wystąpienia do sądu powszechnego z powództwem o uznanie danego wzorca za niewiążący. Wpisanie danego postanowienia do rejestru ma od tej chwili skutek wobec nie tylko przedsiębiorcy będącego stroną, ale i osób trzecich, tzn. innych przedsiębiorców, którzy stosują podobne postanowienia w umowach zawieranych z konsumentami. Liczba postanowień wpisanych do rejestru oscyluje już w granicach 3000 i ciągnie rośnie.

Czy można z bankiem negocjować żądanie dodatkowego zabezpieczenia?

Jeśli umowy kredytowe obligują nas do podjęcia działań dodatkowego zabezpieczenia nieruchomości to najlepiej od razu z bankiem podjąć rozmowy w tej sprawie. W innym wypadku może nam nawet grozić wypowiedzenie umowy kredytowej! Aby nie narażać się na dodatkowe koszta związane z kolejnym ubezpieczeniem nieruchomości można zaproponować bankowi np.

– zabezpieczenie w formie poręczenia członka rodziny lub innych krewnych.

Czekamy na wasze opinie w tej sprawie i przede wszystkim na informacje związane z takimi działaniami banku.  Jeśli sprawa dotyczyć będzie sporej ilości kredytobiorców na pewno nie rozejdzie się ona niezauważona.